런던 부동산 2017

런던 부동산 가격이 크게 떨어진다고. 특히 Kensington이나 Chelsea 같은 부촌은 가격 하락이 컸는데, 올초대비 15%나 빠졌다고 한다.

이코노미스트지는 브렉시트가 영향이 없는 건 아니지만 (금융업 종사자들이 런던을 뜨고, 매매 보다는 렌트를 선호하는 등…), stamp duty라는 취득세 인상과 공급측면을 주된 원인으로 지목한다. 몇년간 런던 집값이 급증하면서, 런던 지역 주택공급이 늘었다고.

뭐 그렇다고 한다.

관련기사
Why London’s house prices are falling (the Economist, 11월 10일자)


Kensington (출처: Wikipedia)

+ 덧: 런던 사는 친구가 말하기로는 런던 외곽은 집값이 별로 안떨어졌다고 한다. 이코노미스트지도 언급하지만 stamp duty (취득세)의 영향이 좀 있는 듯 하다. 작년 말에 영국은 stamp duty를 인상했는데, 다주택 보유자와 고가 주택에 세율을 높였다. (이전까지 영국은 다주택자도 똑같이 세금을 매겼음.) 쓰고보니 Kensington이나 Chelsea 같은 곳은 외국 부자들이나 금융권 중역 같은 이들이 사는 곳이니 나하고는 별 상관도 없는 이야기이긴 하네.

독일 경제와 미니잡

일전에 주요국가 부동산 가격 추세 그래프를 올린 적이 있었더랬다. (한국을 제외하고) 인상적이 었던것은 독일이었다. 독일의 부동산은 몹시 안정되어 있었다. 그 후에 몇가지 자료를 찾아보고서 독일인은 전통적으로 집을 소유하기 보다는 임대를 하고, 저축을 선호하는 경향이 크다는 것도 알게 되었다.

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(그림: 예전에 올렸던 각국 부동산 가격 추세 그래프)

독일 경제는 상당히 흥미로운데, 존경하는 블로거 Santacroce 님께서 독일 관련 자료들을 잘 정리해 주셔서 공유한다.

고통을 견딘 독일인들과 ‘미니잡’ 그리고 독일 경제

개인적으로 되새기는 의미에서 정리하자면

  • 전통적으로 독일인은 주택을 임대하며 안정된 사회보장제도 하에서 저축을 했고, 정부는 이 돈으로 재투자를 해왔음.
  • 그러나 이 과정에서 평범한 독일인은 경제적인 혜택을 못받았는데 이유는 1) 부동산 자산이 적어 집값상승의 혜택을 못봤음. 2) 임금 상승률은 유럽 국가 중에 가장 낮은 수준
  • 독일이 유럽의 환자로 불리던 시절 독일 경제는 동독재건으로 역량을 다 쏟아 부었고, 독일인들은 큰 부담을 지고 버텨왔음.
  • 예를 들자면, 당시 암시장에서 1:4의 비율로 거래되던 동독마르크를 1:1로 교환을 해주었는데, 이렇게 되니까 당장 동독 사람들은 거져 돈을 벌었다. 그러나 결과적으로는 서독 사람들의 돈을 공짜로 준셈이고, 높아진 임금으로 인해 동독 기업들은 문을 닫아야 했다.
  • 당시 노동 시장 유연화를 위해 도입된 조치 중에 하나가 미니 잡이라는 것이다. 이는 쉽게 말하면 단기 비정규직 일자리인데, 현재 독일의 일자리의 20%가 미니잡이다.
  • 반면, 기업들은 유로화와 (실질적인) 임금하락으로 호황을 누림.
  • 의외로 독일의 학력별 임금차는 높은 편. 거의 무상에 가까운 대학 등록금을 생각하면 중산층에 세금을 몰아주는 역진성을 보이기도.
  • 최근 독일도 점차 대학 진학률이 높아지고, 부동산 가격이 오르는 등의 변화가 일어나고 있음

아참 글고 보니 작년에 내가 독일 경제에 대해 끄적여둔 글도 있다. 독일 경제에 대한 내 의견은 그때와 동일하다.

우리나라 지역별 부동산 경기에 대한 짧은 이야기

며칠전 별 생각 없이 주요국가 부동산 가격 추세 그래프 포스팅을 올렸다. 아주 반응이 뜨거웠다. 사람들이 부동산에 얼마나 큰 관심을 가지고 있는지 새삼 느꼈다.

포스팅 이후에, 페친이신 이조훈님과 임일섭님께서 좋은 말을 많이 해주셔서 또 배웠다. 내 허접한 포스팅 보다 전문가인 그분들의 댓글을 공유하는게 더 배울게 많을 것 같아서 그대로 공유한다.

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이조훈: 우리 나라도 2008년이 정점이고 이후로 작년까지 계속 빠졌을텐데…

나:  그렇네요. 2008년에 bump가 있네요. 근데, data 상으로는 그 이후도 오르긴 하는데, 값이 물가를 고려 안한 nominal value라서 그런가 싶기도 하구요. 뭐 어쨌든 참고로는 재미있는 자료이긴 하네요.

정성태: 전국 기준이라 그렇습니다.

나: 넵. 그렇군요. 그렇게 보니 말이 되네요.

이조훈: 역시 주변의 경험을 기준으로 한 느낌과 현실은 다르네요. 글로벌 금융 위기 이전의 가격을 아직도 회복하지 못한 줄 알았는데, 그건 수도권 이야기군요. 임대료 대비 집 값(house price to rent ratio) 또는 소득 대비 집 값(house price to income)에 대한 OECD 통계 등을 찾아보시면 더욱 재미 있을 겁니다. 서울 아파트만 머리에 있다면 믿기 싫은 진실.

나: 그렇네요. 한국도 서울 밖으로 눈을 돌리면 집값이 그렇게 비싼편은 아니군요. 문제는 서울/강남이긴 합니다만. 최근 부산 부동산 경기에 대해서도 말이 많더군요. 재미있는 통계들이 많네요.

이조훈: 우리 나라 주거의 절반 가까운 건 다가구, 다세대 주택이고 (빌라, 하숙집) 수도권 인구도 절반이 안되니… 결국 서울의 아파트는 중산층 이상의 거주 공간이지요. 서울 강남은 그냥 맨하탄이나 런던의 첼시, 일본의 록뽄기, 홍콩/싱가포르의 핵심지역 같은 개념이라 그에 비하면 또 과도한지도 의문이지요.

임일섭: 관련된 졸고 두 편 소개합니다.^^ 글을 쓴 이후에 생각이 조금 달라진 부분도 있고, 스스로 보기에도 치열함이 부족하여 클리셰로 끝내버린 느낌도 있긴 합니다만… 소득 대비 주택가격 비율(PIR)을 통해 본 주택시장 현황 그리고 이건 며칠전 이조훈님 포스팅과도 관련있는 글… 주택시장의 구조 변화가 주택금융에 미치는 영향

이조훈: 네. 링크하신 글처럼 저도 제가 링크한 그래프에서 바로 우리 부동산이 저평가 되어 있다는 결론은 무리라고 생각합니다. 그럼에도 숫자가 일반의 인식과는 많이 다르긴 해서 첨부해봤습니다. 그보다, 어제 다른 분의 댓글에 대답한 내용이긴 합니만, 두번째 링크하신 글의 문제의식에 크게 공감합니다. 전세라는 사적 금융의 가장 큰 문제 중에 하나는 공시가 안 되다보니 데이타도 안 쌓이고 따라서, 부채의 가시성(visibility)이 떨어져서 관리가 제대로 안 되는 점 같습니다. 험험.

임일섭: 예 어제 쓰신 글에서 기억에 남는 것 중의 하나는, 사람들이 다들 스스로 부동산에 대해서는 좀 안다…라고 “착각하고”있다는 부분이었습니다.ㅠㅠ

이조훈: ㅠ 박사님 보다 제가 오하려 더 아무 것도 모르고 그런 이야기를 하고 부끄럽습니다. 사실 그 표현은 월세로 전환해서 수백조 깔려 있는 전세금 수백조를 생산에 투입면 한국 성장률을 높이자는 노무라 리포트 정도를 염두에 두고… 아니면 술자리에서 인구 절벽 하나를 가지고 폭락론을 펼치는.. 그런 분들이나 불패론을 펼치는 투기꾼 아줌마를 염두에 둔 이야기였습니다.

임일섭: 엇 뭔가 오해하신듯. 저도 그런 뜻으로 읽었습니다.^^ 집값의 역사적 추이에 대한 일반인들의 (사실과 다른) 통념, 집값이 안정되면 서민들의 주거비 부담도 줄어들 것이라는 기대 등등에 대한 이야기였습니다. (주인장이 따로 계신 담벼락에서 수다를 떤 듯하여 죄송합니다.)

나: 아닙니다. 두분의 논의 재미나게 보았습니다. 이런 이야기는 언제든지 환영입니다.

나: 그리고 임일섭 박사님께서 링크 걸어주신 보고서 잘 읽었습니다. 두분께서 이야기하신 것처럼, 전국적으로 보면 2008년 이후 큰 변화가 없지만 서울 특히 강남은 큰폭의 하락이 있었네요. (PIR을 기준으로 해도 이는 명확해 보입니다.) 전문가께서 댓글을 달아주시니 제 담벼락의 격조가 올라갑니다. ㅎㅎ 두 번째 보고서도 잘 읽었습니다. 전세에서 월세로 전환되는 현국면에 딱 필요한 내용이었습니다. 저도 동의하는 바입니다.

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참고로 앞의 임일섭 박사님의 보고서에서 PIR (소득 대비 주택 가격 비율) 추이를 보면 2000년대까지는 전국의 아파트 가격이 동일하게 가다가 2008년 즈음 차이가 많이 벌어진 게 보인다. (지역별 소득격차가 8년 사이에 저렇게 줄어 들었을 리가 없으니 가격이 벌어진게 맞다.) 차트를 보면 강남이 아닌 전국을 기준으로는 2000년 이후 크게 오른 내용이 없다. 이전 포스팅에서 내가 IMF 자료를 토대로 우리나라 부동산 가격이 (전국을 기준으로는) 별로 오르지 않은 사실을 발견한 것과 일치한다.

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(출처: 우리금융 연구소)

뭐. 미래의 일을 누가 알겠나. 그치만 Data를 바탕으로 과거의 일을 추적해보니 재미있긴 했다. 나는 부동산에 대해 아는 것도 별로 없는 사람인데, 너무 많이 떠든 것 같다. 그럼 이만.

주요국가 부동산 가격 추세 그래프

IMF의 자료를 토대로 주요국가별 부동산 가격 추세 그래프를 그려봤다. (할일이 없으니 별짓을 다하는군…^^) 사이트에 접속해보면 국가별 엑셀 데이타를 다운 받을 수 있다.

자세한 경로는 블로거 ‘채훈아빠’님의 포스팅을 참조하시길…

링크: 세계 부동산 시장 상황을 일목 요연하게 볼 수 있는 곳 – IMF

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위의 그래프는 1995년을 100으로 놓고 상대 비교한 값이다.

모두가 알다시피,

– 일본은 1990년 이후 부동산 장기 불황을 헤어나지 못하고 있고,
– 미국은 2006년 과열로 피크를 찍은후 2011년까지 정신 못차리다가 다시 회복중이고,
– 스페인은 미국보다 더 심한 피크를 2007년에 찍고서 심각한 타격을 입었다.
– 독일은 부동산 경기 사이클이 거의 없고, 프랑스는 큰 불황이 없었다.

우리나라가 좀 의외인데, 80년대 후반 90년대 초반이 호시절이었고, 97년에 휘청, 2000년 대 초반이 아주 좋았던 것 같다. 근대 이렇게 그려놓고 보니 ‘겨우??’ 하는 느낌이다.

뭐, 그냥 그랬다는 이야기. 나름 재미있는 비교였음.

참고로 내가 작업해봤던 Excel 파일도 같이 공유한다. (pp_long.xlsx)

+덧(04/17/2015): 이후에 경제 전문가이신 폐친 두분께서 좋은 댓글을 많이 달아 주셨기에 공유한다. 링크: 우리나라 지역별 부동산 경기에 대한 짧은 이야기. 내 허접한 블로그 내용보다 두분의 커맨트에서 배울게 더 많다.